随着房价继续下跌，美国（United States）纽约曼哈顿的房价对买家而言正变得有吸引力。 房产网站StreetEasy 最近公布的最新报告显示，纽约房价依然疲软。4月曼哈顿房价指数同比下滑5.2%至110.5万美元，跌幅创2010年4月以来最大，110.5万美元的水平则为2015年5月以来最低。 此外，布鲁克林区房价指数同比下滑0.4%，皇后区房价尽管继续增长，但是2.4%的增速为2016年以来最低。尽管房价仍旧疲软，但是数据显示纽约楼市可能正在走强。 报告数据指出，纽约进入合约的待售房屋数量正在飙升。4月曼哈顿待售房屋数量同比增长26.6%，至2015年春季以来最高水平；其中曼哈顿上城进入合约的待售数量较去年同期翻番，从66个增加至132个。 房屋数量正在减少 库存增长亦在放缓 另一方面，进入市场的房屋数量正在减少，库存增长也在放缓。4月曼哈顿新挂牌数量较去年同期减少9.6%；总库存增速尽管仍保持在两位数，但是10.8%的数字已是13个月以来最慢。 StreetEasy高级经济学家格兰特·朗（Grant Long）在报告中指出，4月的数据对于那些担心销售市场持续下滑的人而言是个好消息，但是卖家应该更加理性地定价。 早期的迹象显示，一些卖家最终的定价更加实际。那些仍在努力寻找买家的人应该以此作为重新审视定价预期的标准。 2019年年底至今年年初，曼哈顿楼市遭遇了30年最长寒冬。4月初，美国地产评估机构道格拉斯·伊利曼（Douglas Elliman）和米勒·塞缪尔（Miller Samuel）报告显示，2019年一季度，纽约曼哈顿房屋总销售额下降了3%，从而连续第六个季度出现下降，成为自金融危机以来最糟糕的第一季度。这也是30年来曼哈顿楼市销售额经历的最长下降时间。 曼哈顿楼市惨淡的症结一方面在于巨大的库存。以今年2月为例，曼哈顿挂牌上市的住宅，其库存时间的中位数为117天，比去年同期多了27天。 另一方面，豪宅税也让更多的人选择避开纽约。Corcoran首席执行官帕姆·利伯曼（Pam Liebman）此前接受英国《金融时报》的采访时表示，豪宅税将重挫纽约楼市，也会让更多人选择去以佛罗里达州为代表的美国低税收的地方购置房产。 欲了解更多, 请参阅 《创投时代》(VCNews) 电子报 www.vc-news.com.cn  

香港张氏家族控股（Cheung & Sons）被指在最近斥资3000万英镑，收购了位于英国（United Kingdom）伦敦金融城的办公楼28-30 Cornhill。 28-30 Cornhill大楼位于寸土寸金的金融城，属于永久产权的二级保护建筑，对面就是英国皇家交易所（Royal Exchange）。 值得一提的是，英国皇家交易所此前也已经被中资收购。 2018年10月4日，中国复星集团砍价250万英镑，斥资4500万英镑收购了皇家交易所办公楼。 香港资本刚刚买下的28-30 Cornhill大楼面积为3万零816平方英尺（约2862平方米）。大楼于2012年完成翻新，目前被出租给7个不同的公司，年租金收益率约为4.1%。 这栋大楼在英国首相辞职丶英镑极度低迷的情况下达成交易，反映出香港金主对伦敦的未来依然有信心，而且希望趁脱欧不确定性最强的时候来砍价捡便宜，抄底稀缺地段的优质资产。 最近出手的买家是香港张氏家族控股，资产遍布中国大陆丶中国香港丶澳洲丶英国丶美国。 香港张氏家族控股 资产遍布世界各地 张氏家族控股在全世界范围内拥有100多个大宗房地产资产，房产类型包括住宅丶商业丶零售丶工业地产等。 张氏家族之所以投资英国，其实很大程度上是受到李嘉诚的影响，同样希望收获丰厚的“睡后收入”。就在近期，英国媒体还曝光了李嘉诚家族在英国的一部分“睡后收入”。 英国每日邮报最新调查显示，李嘉诚家族所持有的英国水务丶能源丶铁路等民生基建公司，在过去两年中取得了26亿英镑的税前收入。 李嘉诚家族从中获得了10亿英镑的分红（dividend），占到总收入的近40%。 这意味着，只要英国人继续用水丶用电丶坐火车，李嘉诚家族就会得到源源不断的“睡后收入”，而且比例还相当高。 面对李嘉诚取得的成功，香港其他家族都很心动，纷纷选择出手英国。 除了上边提到的张氏家族，还有以下家族在今年有所行动： “香港商铺之王”黎永滔 收购伦敦梅菲尔房地产 2019年3月11日，“香港商铺之王”黎永滔斥资1225万英镑，收购了位于伦敦梅菲尔（Mayfair）的商铺和住宅大楼——46-58 Maddox Street。 该楼共有18间公寓，底层和地下室是6间商铺。 2019年3月30日，香港陈氏家族斥资9000万英镑（约9.2亿港币，8亿人民币），收购了位于伦敦金融城的地标级写字楼Monum […]

美国（United States）矽谷是美国最为过热的房地产市场之一，最近出现了稍微降温的趋势。 2019年4个月，该地区的房价中值跌幅最大。Realtor.com（美国不动产经纪人网）发现，虽然可供出售的房屋库存在过去一年中缓慢地增长着，但是房屋销售需要的时间也变得更长了。 Realtor.com的首席经济学家Danielle Hale表示，矽谷和旧金山湾区依旧是美国最热门的房地产市场之一。“与全国其他地区相比，该地区的房产在市面上停留的时间仍然相对较短。” 然而，在矽谷，人口结构的变化似乎正在推动更多的房屋进入市场。长期以来，在这一地区生活的人们见证着科技中心在其周围成长，抬高了他们的生活成本。在房产依旧能够在顶点价格成交的现在，他们不断寻求着变现的机会。 “住在这里的人正成群结队地离开，”圣何塞的一位经纪人朱里·卫斯 （Juli Wyss）说。“我每周会有三次商量挂牌出售房子的预约——房主年纪都在五六十岁左右——他们坐在那里嘴里说着‘我为什么要留在这里’之类的话。” 出售房屋所得的钱可以使他们在亚利桑那州丶科罗拉多州丶俄勒冈州丶新墨西哥州——甚至可以说是任何地方——走得更远。 不过，尽管如此，这并不意味着矽谷可以和“负担得起”联系在一起。“负担得起？不存在的。”卫斯说。“要知道现在库比蒂诺一套公寓的价格仍然在110万美元左右。” 科技公司继续招聘 新来的人不断涌入 尽管不少人正在离开矽谷，但由于财大气粗的科技公司并不曾停下招聘的脚步，新来者仍在不断涌入这一地区。 “（现在的）买家几乎全部都是从外面进来的，”卫斯说。“他们在这里赚了很多钱，这使得矽谷的房价依旧保持在较高水平。如今房价虽然在向下移动，但下降的幅度很小。只能说是基于从前高水平房价的一个小小的修正。” 她说，她注意到矽谷的房产市场里有一批稳定的买家。“即使没有IPO所得”，他们的年收入也在20万至50万美元之间。“这样的人不会被150万美元的抵押贷款所困扰，因为他们有能力应付高额的还款。” 矽谷（Silicon Valley），是美国高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷（Santa Clara Valley）的别称，位于加利福尼亚州北部丶旧金山湾区南部。矽谷的主要部分位于旧金山半岛南端的圣塔克拉拉县（Santa Clara County），主要是该县下属的帕罗奥图市（Palo Alto）到县府圣何塞 […]

雪兰莪州蒲种地区在这半个世纪以来，所上演的是发展的不平凡故事，因为在半个世纪前蒲种仍然是一个废矿潮和橡胶园处处的地区，但是如今到蒲种走一趟，人们就会发现橡胶园已经难以寻获，废矿潮周围也环绕着发展计划，已经没有当年荒凉废矿潮的情景。 蒲种地区如今已经是商场、住宅区和商业中心的代名词，来到这里的人都会感受到车水马龙的繁荣景象。 所以，国内发展商无不以争取在此占一席之地而骄傲，这里的房价也上演奋起直追的戏码，如今这里的房价不但追上了雪州很多地区，就连其发展范围也不断扩大，如今已延伸到雪州梳邦和政府行政中心布特拉再也和马来西亚矽谷赛柏再也边界。 蒲种的开端是从衔接旧巴生路（Jalan Klang Lama）开始，除了蒲种市中心、蒲种再也和蒲种公主城，其范围已经超越了既定的概念。 因为沿着蒲种路一直往内还有蒲种金山园（Puchong Hartamas）、蒲种乌达玛（Puchong Utama）、蒲种柏丽马（Puchong Prima）、蒲种岭（Bukit Puchong）和绍嘉娜蒲种（Saujana Puchong）。 由于越来越多发展商进驻，加上生活机能如学校、商场等逐一建起，蒲种这块沃土的范围也逐渐扩大，发展一直延伸到与布城（Putrajaya）、梳邦再也（Subang Jaya）、沙登（Serdang）、武吉加里尔（Bukit Jalil）等接壤。 雪州人口增长最快 蒲种人口约有40万 根据资料显示，止前蒲种人口约有40万，是雪兰莪州人口增长最快的地区。蒲种能够迅速发展，创造大量工作机会并吸引庞大新人口，再到蜕变为现今的成熟城镇，有赖几个利好因素，但最重要的还是生活机能和便利。 说到蒲种东部，就是白蒲大道（LDP）以东的部分，包括主要的地区如蒲种公主城、蒲种市中心工业园（Tmn Perindustrian Pusat Bandar Puchong）和最南端的绍嘉娜蒲种。 蒲种面积很大，可轻易达到西面八方，东南方可去到布城，东边就是沙登，梳邦再也和双威镇则分别在北边和东边，而且也非常靠近八打灵再也。 随着蒲种成为商务和工业热点，该城也迅速都市化，越来越多购物中心、商务店铺、办公室、办公楼，还有Four Points by Sheraton落户在蒲种金融中心。 从历史来看，蒲种东部的发展是从1990年代开始，主要是设施比较少和简单的公寓以及组屋；而且该趋势持续到2000年 […]

作为全球楼市热门投资地点的美国纽约（New York,United States），如今房地产市场呈现出越来越多的降温迹象。 据房地产信息网站StreetEasy报告显示，2018年春季超半数挂牌出售的纽约房源至今卖不出去，70%成交价格不及卖家预期。 更糟糕的是，卖家似乎心灰意冷。在并未售出的房屋中，仅剩14%仍待价而沽，其余房主则暂时放弃寻求买家。 StreetEasy资深经济学家Grant Long点评称，这显示出纽约房市趋向疲软，面临着房屋供给过剩、买家拥有较大的议价能力的状况。Long甚至直截当地向卖家提出了“降价”的建议。 具体根据报告来看，纽约楼市主要呈现以下三个特点：  1． 超半数挂牌出售的纽约房产无人问津 StreetEasy数据显示，在2018年3月、4月以及5月期间，纽约市内共有12000套房屋在其网站上挂牌出售，但截止今年2月1日，只有48%已经售出。 分区域来看，曼哈顿楼市成交最为低迷，仅44%待售房屋顺利出售，皇后区楼市需求相对强劲、但也只有54%的房屋成功出售。 价格并非需求趋弱的唯一原因。在开价100万美元以上的房子中，有61%并未顺利售出；在开价在100万美元以下的房屋中，也有45%滞销。  2． 70%成交价格不及卖家预期 在2018年3月至5月间售出的房屋中，约有70%的成交价格低于卖家初始要价。这一个比例高于2017年同期的62%和2016年的61%。 StreetEasy根据公开数据发现，初始挂牌价和成交价格之间的差值中位百分比为5.5%，基于要价中位数为80万美元，折扣约4.4万美元。 分区域看，曼哈顿买房者的议价空间最大，77%的房屋低于最初的要价，其次是皇后区68%，再来是布鲁克林61%。 3． 大部分卖家暂时退出市场 大多数无法以合适的价格找到买家的卖家，都将他们的房子从市场上撤了下来，不再积极寻找买家。 在2018年春季挂牌的所有房源中，40%撤离了市场，只有7.5%的房源仍在积极寻找买家，占未售出房源总数的14%。 2018年大量房屋未售出 卖家今年面对更激烈竞争 由于2018年仍有大量房屋未能如期售出，计划在未来几个月首次挂牌的卖家将不得面临激烈竞争。面对这一情况，StreetEasy高级经济学家Grant Long直截了当的提出建议：降价。 Long解释称，2019年纽约市的卖家无可否认将面临更激烈的竞争 […]

坐落在马来西亚（Malaysia）首都吉隆坡（Kuala Lumpur）黄金三角的武吉免登城中城Bukit Bintang City Centre（BBCC），是一项最振奋人心的城市综合发展项目。 这个发展计划占地19.4英亩，将多种城市核心功能集于一体，展现出了热情多元、生气勃勃的新都会样貌，为城市生活带来大革新，势必让马来西亚首都吉隆坡繁华蓬勃的都市光环更显耀眼。 由马来西亚赫赫有名的发展商，即UDA和EcoWorld以及马来西亚退休基金机构，即雇员公积金局（EPF）联合兴建的武吉免登城中城（下称BBCC），重新定义都市生态系统。 BBCC重新定义都市生态系统 为武吉免登注入源源不断的新活力 这计划的诞生，让活力十足的吉隆坡黄金三角更放异彩。位于繁忙的汉都亚路及富都路，BBCC将可为武吉免登注入源源不断的活力，并令此地更繁荣兴盛。 位于在发达的交通网络之中，BBCC连接多条主要行车通道，并且BBCC将建有一座与三条线互通的中转枢纽。三条现有的铁线包括了，轻轨、捷运及单轨火车。未来，人们可乘搭捷运，并在四站处外到达在策划中的大马城。此时，乘客即可在大马城转搭隆新高铁，便可在90分钟内直达新加坡。 此外，BBCC也与多方进行国际性合作，而这一些合作方都是国际知名的企业与品牌，这包括来自日本（Japan）三井不动产亚洲（Mitsui Fudosan）、日本索尼音乐（Sony Music Japan）及国际著名酒店品牌希尔顿（Hilton）。 此发展计划有多个吸引人的特色，这包括： 三井购物公园啦啦宝都 BBCC与三井不动产亚洲的合资企业，140万平方英尺的LIFESTYLE MALL将改变吉隆坡的零售格局，并通过推出流行的本土和新上市的国际品牌满足客户所有的购物需求。 在全球海内外共设有超过110家商业零售据点、日本零售营业额最高的三井集团，将在BBCC内建设一座面积140万平方英尺的大型购物商场。商场内云集国内外独家品牌、特色精品甚至国际名牌；除室内购物区外，还划有户外露天餐饮区，赋予购物者非同凡响的购物与美食体验。 ZEPP HALL 日本索尼音乐 Zepp Hall，是日本索尼音乐旗下的全球知名品牌。Zepp Hall的到来将成为当地现场娱乐和音乐界的中心，凭借其高科技的技术和艺术吸引来自世界各地的顶尖表演，跨越7万平方英尺，预计容量2500人。 国际娱乐巨头 […]

《大橙报》和《VC News创投时代》与中国绿地集团（Greenland）于2018年12月12日下午1时30分，携手在中国深圳湾科技生态园举办海外投资与国际资产架构大趋势说明会。此说明会分享了未来投资大趋势，放眼全球，机遇、时机、把握未来。 出席上述说明会的主要嘉宾包括深圳市创新产业促进会副会长、大橙报总经理、《创投时代VC News》商报总裁陈学萩（Veronica Tang）、远见慧战略研究中心主任李华、深圳湾科创创始人邱道勇、马来西亚绿地翡翠湾项目深圳区推广大代表欧阳伟坚。  这场盛会也是继“马来西亚3天2晚吉隆坡与柔佛新山之游学团”而举办的活动。“马来西亚3天2晚吉隆坡与柔佛新山之游学团”也是由《大橙报》和《VC News创投时代》与中国绿地集团（Greenland）所联手举办的活动。 之前一次的活动是于2018年11月3日举办至5日，当时是邀请中国与新加坡总裁一同与马来西亚总裁参与了“中马新企业总裁交流会”，借此机会与不同国家的总裁交流以让总裁们更了解三国国情、金融系统、投资机会等等，协助与提供中马新3国的总裁们在经贸投资、政策等各方面正确的资讯与认知。 在马来西亚及中国打造独特平台 让各地名家与总裁们分享与交流 因此，这次在深圳举行的盛会也延续了之前一次活动的精髓，让名家与总裁们一起分享与交流。 这次的分享嘉宾包括了陈学萩（Veronica Tang），她是东盟商界媒体达人，现任东盟两家在东盟区域具有影响力的媒体集团，即大橙传媒集团及红番茄传媒集团的总经理职位。 身为两大集团总经理，她常负责东盟市场业务的拓展，同时也积极推动更具策略性和更独特性的媒体专业。 邱道勇是深圳湾科创创始人，他同时也是深圳云峰文化创始人、《创投决》栏目创始人。他也是浙江大学、华南理工大学客座教授；清远市政府、和龙市等多个城市新经济顾问；深圳市企业联合会副会长、广东省知识产权投融资协会副会长、广东低碳协会的副会长。 值得一提的是，他创始发起《中国创投大会》、《中国创投文化节》，链接中国与世界的独角兽项目创业投资。 另一位主要嘉宾–李华除了任职远见慧战略研究中心主任外，他同时也是国际资产规划师协会副主席，深圳前海汇德资产管理有限公司创始合伙人。其身份众多，包括了天使投资人、政府评审专家、顶层评审专家、众多创投大赛评委嘉宾及孵化器创投导师，和多家公司董事、合伙人、战略顾 […]

Kingsley Hills@Putra Heights是马来西亚雪兰莪州一项备受注目的房地产发展计划，因为这发展计划就坐落在梳邦再也布特拉高原的镜子山（Bukit Cermin）绿色青葱的范围内。 这一个宁静和平和的区域是其所属范围内的唯一一个山区，而Kingsley Hills则是建立在一块永久地契地段上的92英亩发展项目，因此，它具备坐落这地区的独特性，例如较高的地势让屋主可享受到通畅无阻的山顶凉风，以及可拥有瞭望莎阿南（Shah Alam）、梳邦再也、蒲种（Puchong）、双威（Sunway），格拉纳再也（Kelana Jaya）和八打灵再也（Petaling Jaya）等周边地区令人惊叹的全景，而山下则是经已成形的Putra Heights城镇。 布特拉高原是生活的良好选择，因它经已是一座成熟的城镇，环境宁静，同时也是一个低密度的社区。 这个扣人心弦的新发展项目旗下住宅区提供广泛的住宅类型选项，并且具备令人惊叹的高度和精心策划的室内设计。这些住宅类型包括了： 洋房（Bungalow） 总共有81个土地单位如今已进行公开销售。地段规模从6300平方尺起至1万4567平方尺，而售价则从150万令吉开始起跳。 半独立式房屋（Semi-Detached） 总共有130间符合CCC规格的半独立式房屋经已竣工。地段规模从4050平方尺起至1万零612平方尺，而其建筑范围则从3818平方尺起至6789平方尺。每一间房屋都将拥有本身的私人升降机，如今可供销售的单位经已有限。 高档公寓（High-Rise Condominium） 总共有616个单位，是该公司预期中即将推出的项目。它具备三种建筑范围：969平方尺、1266平方尺，1698平方尺。这个项目放眼在2019年中期公开销售。 另外，Kingsley Hills也拥有以下三种不同的设施与休闲场所： Kingsley国际学校 在Kingsley Hills发展项目的东北角，处于质朴且绿色青葱的山顶范围内，将是全新的Kingsley国际学校院校与其非常独有的图书馆的落脚之处。这一间学校运用英国国民课程（National UK Curriculum）提供具备英式风格教育方式的教程，适合从幼儿园乃至O水平程度的孩童与青少年。 这座新院校将具备前沿设施，包括渐进式的语言，科学与多媒体实验室、游乐场、网球与室内足球场、游泳池 […]

最新发布的《2019胡润全球富豪榜之地产榜》显示，全球共有206人上榜。中国（China）地产富豪中，紧随许家印之后的是两位91岁的香港（Hongkong）人：李嘉诚和李兆基。38岁的碧桂园杨惠妍、万达王健林家族、曾与万科大战的宝能姚振华、世茂许荣茂家族均上榜TOP100。 现年61岁，身为恒大集团（Evergrande Group）创始人兼主席的许家印，以财富2500亿元人民币位居榜首，其财富规模则是缩水10%。恒大是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的世界500强企业集团。 李嘉诚和李兆基 香港两位地产大佬皆上榜 身为长江实业（CKAH）创始人的李嘉诚以2000亿元人民币居次，财富规模则是微跌3%。长江实业为香港最具规模的地产发展商之一，于香港市场具领导地位。 恒基兆业（Henderson）创始人兼主席李兆基的财富为1800亿元人民币，排在第3位，至于其财富规模则是下滑21%。恒基兆业是由李兆基于1976年创立，如今，恒基兆业已成为香港最大的企业集团之一，僱用8590名全职僱员，并为全香港拥有最多农地之发展商，中国内地亦有庞大之土地储备。 跻身十大地产富豪 杨惠妍成唯一女性 排名前十唯一一位女富豪–杨惠妍的财富达到1600亿元人民币，排在第4位，而其财富规模则是剧跌28%。其家族掌控的碧桂园（Country Garden），是一家自2007年就已在香港上市的恒生指数成分股公司、世界五百强企业。 排在第5位的是泰国（Thailand）富豪–郑昌家族。其财富为1300亿元人民币，而财富规模则是剧增73%。其家族所控制的中央零售集团（Central Group，亦称尚泰），是泰国最大的连锁百货家族企业，成立于1941年，目前由五大业务组成：零售、房地产、酒店度假村、餐饮和贸易，年销售额达250亿元人民币。 值得一提的是，美国（United States）富豪唐纳德·布伦（Donald Bren）、英国（United Kingdom）富豪休·格罗夫纳公爵（Duke Hugh Grosvenor）以及中国富豪王健林家族共享第6位，因三人的财富皆是1150亿元人民币。 唐纳德·布伦现年86岁，是尔湾公司（Irvine Company）主席兼唯一拥有人。这一家公司创办于1864年，主业是房地产开发，总部设在美国加州新港摊中心 […]

美国（United States）短租巨头Airbnb正在从房屋租赁业务拓展至房屋建设。 根据报道，Airbnb正式推出了名为“后院”（Backyard）的新产品，为用户提供不同风格的预制房屋原型。 Airbnb在新闻发布会上称，名为Backyard的新项目是“一项旨在设计，建造和共享住宅的新方法的原型的倡议”。类似增加备用房间方式，可以修建在后院，也可以为独立房屋。 此前Airbnb短租业务在多个国家城市遭遇限制。而这项计划使得Airbnb在房屋租赁基础上，增加了房地产开发的投资组合。 Airbnb联合创始人乔伊·戈比亚（Joe Gebbia）表示说，目前公司正在招募建筑师丶设计师和工程师等来执行这个项目。他预计到2019年秋季，Airbnb将会推出一些原型产品，但目前尚不清楚Airbnb如何从这项业务中赚钱。 纽约大学斯特恩商学院教授Arun Sundararajan对此表示，今天的Airbnb是使用自住而建造的房屋，只是偶尔用于商业用途，但下一步需要考虑的是，让房屋从一开始就可以使用混合用途。如果生活空间从一开始就按照这种方式设计，那么Airbnb的房屋上市潜力可能会增长。 未来40年全球建筑 将以前所未有的速度增长 同时，乔伊·戈比亚引用了联合国的预测，称未来40年全球建筑将以前所未有的速度增长，相当于每周都会建造一座新巴黎，“建筑物的生产方式已经过时，产生了大量的废物。”他说，“后院”的推出，目标是减少建筑过程中的浪费，并最大程度地考虑环保。 在不断变化的内外环境前，为保持竞争力，Airbnb正在重新思考调整业务。 作为共享经济的早期开拓者，Airbnb在全球近200个国家拥有500万个租赁房源。旗下业务也已经从短租拓展至旅行预订丶餐厅预订，以及大楼的整租等。 Airbnb此次将业务拓展至房屋建设，寻找新的增长点，被外界视为在为2019年启动的IPO做准备。 在一年多前，Airbnb就对外宣称启动上市计划。2017年3月，Airbnb完成了新一轮10亿美元的融资，是此前F轮融资的一部分。彼时，Airbnb CEO布莱恩切斯基表示，Airbnb上市流程的周期约为2年，当时已经完成了一半。这也就意味着原计划为2018年上市。 根据彭博社Olivia Zalesk的内部预测，Airbnb在2017年共计收入26亿美元，利润高达9300万美元，IPO似乎近在眼前 […]